Quelles sont les charges déductibles avec le statut LMNP ?
L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est une option prisée par de nombreux investisseurs pour ses avantages fiscaux. Parmi ceux-ci, la possibilité de déduire certaines charges est un atout considérable. Mais quelles sont précisément les charges déductibles dans le cadre d’un investissement LMNP, et comment les intégrer correctement dans la comptabilité de votre entreprise ? Cet article explore en détail les différentes charges déductibles et les bonnes pratiques pour leur intégration dans votre comptabilité, afin de maximiser les avantages fiscaux liés à votre investissement.
Quelles charges sont considérées comme déductibles en LMNP ?
Dans le cadre d’un investissement LMNP, plusieurs charges peuvent être déduites, ce qui réduit le revenu imposable du propriétaire. Ces charges comprennent, entre autres, les frais liés à l’entretien et à la gestion du bien, ainsi que certains coûts liés à l’amortissement. Les charges courantes incluent notamment les frais de gestion, les assurances, les intérêts d’emprunt, ainsi que les charges liées aux réparations et à l’entretien des locaux. L’un des avantages majeurs de la LMNP est la possibilité d’amortir l’immobilier et le mobilier, ce qui permet de réduire significativement le revenu imposable. Cependant, il est essentiel de bien comprendre quelles charges peuvent être déduites et dans quelles conditions, pour éviter toute erreur de déclaration.
1. Les charges courantes et leur déductibilité : Comment les identifier et les comptabiliser ?
Les charges courantes sont des dépenses directement liées à l’exploitation du bien en LMNP. Elles incluent principalement les frais de gestion, les assurances, les frais de maintenance et de réparation, ainsi que les taxes locales comme la taxe foncière. Ces charges sont déductibles dans leur intégralité dès lors qu’elles sont engagées pour la gestion du bien locatif. Il est important de bien distinguer les charges d’entretien qui sont déductibles, des améliorations qui ne le sont pas. Par exemple, refaire une peinture dans une pièce est une charge déductible, mais l’installation d’une cuisine haut de gamme peut être considérée comme une amélioration, et donc non déductible.
La comptabilisation de ces charges doit se faire de manière précise et transparente. Chaque dépense doit être justifiée par une facture et enregistrée dans un compte spécifique dans votre comptabilité. Par exemple, les frais de gestion ou d’agence doivent être inscrits dans un compte de charges externes, tandis que les taxes foncières sont généralement classées sous les charges fiscales. Pour garantir une déduction correcte, veillez à garder une trace de toutes les dépenses et à les intégrer chaque année dans votre déclaration fiscale.
2. Les charges d’emprunt : Quels intérêts d’emprunt sont déductibles ?
Un des leviers fiscaux intéressants en LMNP est la déduction des intérêts d’emprunt. Lorsque vous financez votre investissement locatif par un emprunt bancaire, les intérêts payés sur ce prêt sont déductibles des revenus locatifs. Cette déduction permet de réduire significativement le revenu imposable généré par votre activité en LMNP. Toutefois, pour que les intérêts d’emprunt soient déductibles, il est important que le prêt soit spécifiquement utilisé pour l’acquisition ou l’amélioration du bien locatif.
Il convient de noter que seules les charges d’emprunt directement liées à l’investissement immobilier sont déductibles. Les autres frais, comme les assurances de prêt ou les frais de dossier, peuvent également être pris en compte, mais doivent être justifiés comme étant directement liés à l’acquisition ou à la gestion de votre bien. Pour bien comptabiliser ces charges, vous devez séparer les frais d’intérêt dans votre comptabilité, en tenant compte des montants et des dates de paiement, afin de les déduire efficacement de vos revenus.
3. L’amortissement : Comment calculer l’amortissement des biens immobiliers et du mobilier ?
L’amortissement est une des spécificités du statut LMNP, permettant de déduire chaque année une portion du prix d’acquisition du bien immobilier ainsi que du mobilier. L’amortissement permet de réduire le revenu net imposable, offrant ainsi un avantage fiscal important. Le bien immobilier peut être amorti sur une période de 20 à 30 ans, tandis que le mobilier, comme les meubles et les équipements, peut être amorti sur une période de 5 à 10 ans.
Pour intégrer l’amortissement dans votre comptabilité, il est essentiel de bien estimer la valeur du bien et du mobilier. L’amortissement se fait sur la base de la valeur d’acquisition du bien, en excluant le terrain, qui ne peut pas être amorti. En comptabilité, cet amortissement doit être enregistré chaque année comme une charge non décaissée, ce qui permet de réduire votre base imposable tout en reflétant la perte de valeur du bien et du mobilier au fil du temps.
4. Les frais de gestion : Quels frais peuvent être déduits pour la gestion de votre bien en LMNP ?
Les frais de gestion liés à la gestion locative du bien en LMNP sont également déductibles. Ces frais incluent les honoraires d’agence immobilière pour la gestion locative, les frais de comptabilité, et les coûts associés à la recherche de locataires. Les frais de gestion sont essentiels à prendre en compte pour optimiser la rentabilité de votre investissement et doivent être comptabilisés correctement pour maximiser les déductions fiscales.
Lorsque vous faites appel à une agence pour gérer votre bien, vous pouvez déduire les honoraires de gestion courante, ainsi que les frais de rédaction de bail ou de gestion de litiges. Si vous employez un comptable pour la gestion de vos obligations fiscales, les frais associés sont également déductibles. Ces frais doivent être enregistrés sous les charges externes dans votre comptabilité, tout en s’assurant de leur lien direct avec l’activité locative.
5. La taxe foncière : Quelle est la part déductible de la taxe foncière ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties est également déductible dans le cadre de l’investissement LMNP. Cependant, il convient de préciser que seule la taxe foncière relative à la partie du bien utilisée pour la location meublée est déductible. Si vous avez un bien qui inclut des parties non louées (par exemple, une partie de votre logement personnel et une partie dédiée à la location), vous devrez calculer la proportion de la taxe foncière attribuée à la location meublée.
Pour intégrer correctement cette charge dans votre comptabilité, il est important de calculer la part déductible de la taxe foncière en fonction de la surface locative. Cette charge devra être inscrite sous les charges fiscales et peut être déduite lors de votre déclaration annuelle de revenus locatifs.
Conclusion
Les LMNP charges déductibles offrent de nombreuses possibilités pour optimiser la fiscalité d’un investissement en location meublée non professionnelle. En comprenant quelles charges peuvent être déduites et comment les intégrer dans la comptabilité de votre entreprise, vous pourrez non seulement améliorer la rentabilité de votre investissement, mais aussi maximiser vos avantages fiscaux. Assurez-vous de bien suivre chaque dépense et de conserver toutes les justificatifs pour éviter tout risque de redressement fiscal. Une gestion rigoureuse et structurée de votre comptabilité est essentielle pour tirer pleinement parti du statut LMNP.
Sources
Investir en LMNP : Charges déductibles et avantages fiscaux
Le Guide de la Location Meublée Non Professionnelle
Les avantages fiscaux de la LMNP et la gestion comptable
Déduction des charges en LMNP : Ce que vous devez savoir
Comment bien gérer les charges en LMNP et les intégrer à la comptabilité